Většina kupujících si myslí, že největší překážka je najít správný dům. Není. Největší překážka je dostat se k financování bez zbytečných chyb, které celý nákup prodraží nebo zabrzdí.
Kolik vlastních peněz skutečně potřebujete
Čísla jsou jasná. Banky dnes půjčují nejvýše 90 % z odhadní ceny nemovitosti, a to jen v případě, že je žadatel mladší 36 let. Starší žadatelé dostávají maximálně 80 %. To ale není celý příběh.
Odhadní cena a tržní cena nejsou totéž. Dům inzerovaný za 8 milionů Kč může být odhadnut na 7,2 milionu. Banka půjčí 80 % z odhadu, ne z kupní ceny. Rozdíl jde z vaší kapsy. Počítejte proto vždy s rezervou nad rámec požadovaného vlastního vkladu.
K tomu přidejte provizi realitní kanceláři, která se pohybuje obvykle mezi 3 a 5 % z ceny nemovitosti. A daň z nemovitosti, právní náklady, zápisné do katastru. Celkové vedlejší náklady při koupi domu v regionu Praha-západ v cenové hladině 7 až 10 milionů Kč reálně dosahují 400 000 až 700 000 Kč nad rámec vlastního vkladu.
Jak vypadají aktuální sazby
Úrokové sazby, které v roce 2023 atakovaly hranici 6 %, se v roce 2026 pohybují v rozmezí 3,5 až 4,2 % podle typu žadatele, bonity a délky fixace.
To je dobrá zpráva. Ale pozor na jeden přístup, který dělá většina kupujících špatně: čekají na lepší sazbu. Pokud máte vybraný konkrétní dům, čekání může znamenat, že se prodá. Důležitější než samotná sazba je stabilní hodnota nemovitosti a férové podmínky nákupu. Rozdíl mezi sazbou 3,9 % a 4,2 % u hypotéky na 6 milionů Kč na 25 let je přibližně 900 Kč měsíčně. Dům, který mezitím koupí někdo jiný, vás stojí celý.
Co se změnilo v dubnu 2026
ČNB od dubna 2026 doporučuje bankám zpřísnit podmínky pro investiční hypotéky u třetí a každé další nemovitosti. Pro investory to bude znamenat výrazně vyšší nároky na vlastní kapitál i přísnější posuzování celkového zadlužení. Hypotéky na vlastní bydlení zůstávají beze změny.
Pokud kupujete dům pro sebe a rodinu, tato změna se vás přímo netýká. Pokud ale plánujete koupit jako investici a máte v portfoliu dvě nebo více nemovitostí, počítejte s tím, že banky budou výrazně opatrnější.
Na co se zaměřit při volbě délky fixace
Ideální volbou je dnes fixace na 3 až 5 let, která poskytuje rovnováhu mezi jistotou a flexibilitou. Po této době je možné hypotéku refinancovat za podmínek, které budou platit tehdy.
Nesázejte na jednoletou fixaci v naději na rychlý pokles sazeb. Nikdo to s jistotou neví a krátká fixace přináší riziko, že budete refinancovat do horšího.
Jak makléř může ovlivnit vaši hypotéku
Tohle kupující málokdy řeší, ale je to zásadní. Cena, za kterou je nemovitost inzerována, ovlivňuje, kolik si reálně půjčíte. Správně vyjednaná kupní cena a solidně připravená dokumentace ke schválení hypotéky může znamenat rozdíl statisíců korun.
Makléř, který region Praha-západ zná, ví, za kolik se domy v dané lokalitě skutečně prodávají. Ví, jaké nemovitosti projdou odhadem bez problémů a u jakých bude banka opatrná. Tato znalost vám šetří čas i peníze.
Pokud hledáte dům na Praze-západ a chcete průvodce celým procesem od výběru po podpis, podívejte se na stránku o mně na lukas-kukla.cz.