Prodej nemovitosti na Praze-západ trvá průměrně déle, než si prodávající myslí. Přesto to není zákonitost. Jsou nemovitosti, které se prodají za tři týdny nad cenou. A jsou takové, které leží na trhu půl roku a nakonec jdou pod cenou. Rozdíl není v lokalitě. Je v přístupu.
Proč se nemovitosti na Praze-západ prodávají pomalu
Region Praha-západ je specifický. Kupující, kteří sem míří, většinou hledají klid, přírodu a dostupnost Prahy zároveň. Jenže stejné nemovitosti nabízejí desítky makléřů, kteří se vzájemně přebíjejí inzercí na Sreality.cz. Kupující to vidí.
Pokud vaše nemovitost vypadá jako každá jiná, chová se jako každá jiná. A čeká ve frontě jako každá jiná.
Cena není číslo. Je to signál.
Tohle makléři říkají neradi. Příliš vysoká cena nejen odradí kupující, ale aktivně poškozuje prodej. Čím déle nemovitost leží na portálech, tím více se kupující ptají, co je s ní špatně. Zlevnění pak nevyvolá zájem. Vyvolá podezření.
Správná cena na začátku není ústupek. Je to strategie. Výzkum Českého statistického úřadu ukazuje, že skutečné prodejní ceny jsou v průměru o 5 až 15 procent nižší než inzertní ceny. Nemovitosti, které jsou oceněny správně od prvního dne, se prodávají výrazně rychleji a bez nutnosti opakovaného zdražování.
Detailní data o cenách ve Středočeském kraji najdete v databázi cen nemovitostí ČSÚ.
První tři týdny rozhodují o všem
Inzerce nemovitosti funguje jako nový produkt na polici. Největší zájem je vždy na začátku. Kupující, kteří aktivně hledají, to vidí jako první. Pokud je v tu chvíli cena špatná, fotografie průměrné nebo popis generický, ten první zájem se promarní a víckrát nepřijde.
Podle analýzy realitního portálu Sreality.cz inzeráty s profesionálními fotografiemi získávají až trojnásobně více zobrazení než inzeráty s fotografiemi z mobilu. Příprava před zveřejněním je důležitější než cokoliv, co přijde po ní.
Co kupující nekoupí, i když chtějí
Jsou věci, které kupující chtějí přehlédnout, ale nedokážou. Chybějící průkaz energetické náročnosti budovy. Nejasný právní stav nemovitosti. Nevypořádané vztahy v SVJ. Každá taková věc prodlužuje nebo ruší celý obchod – i v momentě, kdy je kupující rozhodnutý.
Povinnost mít platný průkaz energetické náročnosti budovy při prodeji nemovitosti ukládá zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií. Bez něj nelze nemovitost legálně prodat. Mějte všechny dokumenty připravené ještě před prvním inzerátem, ne až po prvním zájemci.
Přehled dokumentů, které budete při prodeji potřebovat, jsem popsal v článku Jak prodat nemovitost na Praze-západ.
Jak poznat makléře, který to myslí vážně
Seriózní makléř vám řekne, co nechcete slyšet. Řekne vám, když je cena přestřelená. Ukáže vám konkrétní data z prodaných nemovitostí v okolí. Přijde připravený, ne jen s nadšením.
Ptejte se na konkrétní věci. Kolik nemovitostí v regionu Praha-západ prodal za posledních 12 měsíců. Jak vypadá jeho marketingová strategie. Co se stane, když se nemovitost neprodá do 60 dní.
Odpovědi vám řeknou víc než jakákoliv recenze.
Pokud hledáte makléře, který region Praha-západ zná a pracuje zde dlouhodobě, podívejte se na moji stránku o mně na lukas-kukla.cz.