Jednou z nejčastějších otázek, kterou s klienty při prodeji domu nebo bytu řeším, jsou daně. Mnoho lidí má stále v paměti daň z nabytí (dříve z převodu) nemovitosti, jiní zase přesně nevědí, jak funguje daň z příjmu. Pojďme si to pro rok 2026 srozumitelně rozebrat, abyste nepřišli zbytečně o peníze, nebo se naopak nedostali do křížku s finančním úřadem.
Daň z nabytí (převodu) nemovitosti už neexistuje
Hned na začátek dobrá zpráva. Daň z nabytí nemovitosti (ve výši 4 %), kterou dříve platil kupující (a předtím dokonce prodávající), byla zrušena už v roce 2020. Pokud tedy dnes kupujete nebo prodáváte nemovitost, tuto daň už vůbec neřešíte.
To ovšem neznamená, že je stát z obliga. Místo daně z nabytí musíte dávat pozor na daň z příjmu.
Daň z příjmu při prodeji: Platíte ji jen ze zisku
Při prodeji nemovitosti se zdanění týká vašeho příjmu. Zjednodušeně řečeno, daň se počítá ze zisku z prodeje. Pokud jste koupili dům za 6 milionů korun a po roce ho prodáváte za 8 milionů, platíte daň pouze z rozdílu, tedy z 2 milionů.
- Sazba daně činí 15 %.
- Pokud je váš zisk velmi vysoký (v roce 2026 přesahující částku přesně 1 762 812 Kč, tj. 36násobek průměrné mzdy), padne na přesahující část vyšší sazba 23 %.
Do nákladů na pořízení nemovitosti si navíc můžete započítat i prokazatelné výdaje na rekonstrukci nebo poplatky za služby (např. provizi realitnímu makléři nebo odměnu advokátovi).
Většina prodávajících ale neplatí vůbec nic, protože splní některou z podmínek pro osvobození.
Příklad výpočtu daně z příjmu
Kupní cena (náklad)
6 000 000 Kč
Prodejní cena (příjem)
8 000 000 Kč
Zisk (základ daně)
2 000 000 Kč
* Od zisku lze navíc odečíst provizi makléři, náklady na rekonstrukci či právní služby.
Kdy jste od daně z příjmu osvobozeni? (Pravidla 2026)
Zákon o daních z příjmů definuje hned tři hlavní situace, kdy vám prodej nemovitosti projde „daňově čistě“.
Časový test
10 let od nabytí (pro nemovitosti po roce 2021) nebo 5 let (do roku 2020).
Vlastní bydlení
Prokazatelné bydlení v nemovitosti po dobu alespoň 2 let před prodejem.
Reinvestice
Použití prostředků k uspokojení vlastní bytové potřeby do konce následujícího roku.
1. Časový test vlastnictví (10 let nebo 5 let)
Pokud nemovitost vlastníte dostatečně dlouho, zisk z prodeje nedaníte. Pro nemovitosti koupené po 1. lednu 2021 činí tento časový test 10 let.
Pokud jste nemovitost nabyli do konce roku 2020 (např. v roce 2018), vztahuje se na vás starší a příznivější lhůta, která činila pouhých 5 let. V takovém případě už nyní můžete prodávat zcela bez daně.
2. Dvouleté bydliště před prodejem
Druhým, velmi častým osvobozením je bydlení. Pokud v nemovitosti (kterou prodáváte) bezprostředně před prodejem prokazatelně bydlíte alespoň 2 roky, daň neplatíte.
Pozor, bydliště nemusí vždy nutně znamenat trvalý pobyt v občance. Finanční úřad zajímá faktický stav. Bydliště můžete prokázat například tím, že na danou adresu odebíráte energie, necháváte si posílat poštu, platíte popelnice nebo v okolí chodí vaše děti do školy a školky. Trvalý pobyt je ale samozřejmě tím nejlepším a nejjednodušším důkazem.
3. Reinvestice do vlastního bydlení (Uspokojení bytové potřeby)
Pokud nesplňujete časový test (10/5 let) ani dvouleté bydliště, máte ještě třetí záchranu. Pokud zisk z prodeje použijete k obstarání nové vlastní bytové potřeby (například ke koupi jiného bytu nebo stavbě domu na Praze-západ), jste od daně osvobozeni.
Tady je ale nutné dodržet několik striktních pravidel:
- Peníze musíte investovat do konce následujícího kalendářního roku od přijetí peněz z prodeje.
- Musí se jednat o vaše vlastní bydlení, nikoliv o koupi investičního bytu na pronájem nebo chaty na rekreaci.
- Záměr reinvestice musíte oznámit finančnímu úřadu, a to ve lhůtě pro podání daňového přiznání.
Pozor na oznamovací povinnost (i když daň neplatíte!)
Oznamovací povinnost = Nezapomeňte!
Pokud je prodej osvobozen od daně, ale váš příjem přesáhl 5 000 000 Kč, musíte to ohlásit finančnímu úřadu.
Pokuta za neoznámení může být až 15 % z prodejní ceny (stovky tisíc korun).
Nemovitost v obchodním majetku (podnikání)
Speciální pozor si dejte u nemovitostí, které byly zařazeny v obchodním majetku pro podnikání. Pokud jste dům nebo byt vyřadili z obchodního majetku před méně než 2 lety (v některých případech i 10 lety), osvobození se na vás zřejmě vztahovat nebude. Časový test se totiž počítá až od momentu vyřazení z obchodního majetku.
Jak je to při prodeji zděděné nemovitosti?
Zdědili jste po rodičích dům a chcete ho prodat? Dobrou zprávou je, že do časového testu (10/5 let) se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel (tedy ten, po kom jste dědili), pokud šlo o dědění v přímé linii (rodiče – děti, prarodiče – vnuci, manželé).
Pokud tedy vaši rodiče vlastnili dům 15 let a vy jste ho letos zdědili, můžete ho prodat klidně hned zítra a nebudete platit daň z příjmu. Ziskem v případě dědictví je navíc rozdíl mezi cenou znaleckého posudku v době dědění a cenou prodejní, nikoliv pořizovací cenou rodičů před desítkami let.
Prodej družstevního podílu
U družstevních bytů neprodáváte nemovitost jako takovou, ale práva a povinnosti v družstvu (družstevní podíl). I zde ale platí časový test 5 let(pozor, ten se u družstevních podílů po roce 2021 nezvýšil na 10 let) nebo možnost osvobození při reinvestici do vlastního bydlení.
Závěr a moje doporučení
Ať už prodáváte rodinný dům na Praze-západ nebo byt kdekoliv jinde, otázku zdanění nikdy nepodceňujte. Zatímco špatně nastavená kupní cena vás může stát peníze na ušlém zisku, opomenutí daňových povinností může po letech přinést vysoké penále od finančního úřadu.
Při přípravě prodeje mým klientům vždy pomáhám situaci zanalyzovat a spolu s právním týmem hledáme tu nejvýhodnější a zároveň naprosto legální cestu, jak transakci strukturovat. Někdy se vyplatí s prodejem počkat pár měsíců pro splnění dvouleté lhůty, jindy vše vyřeší včasné oznámení o reinvestici.